Tahliye taahhütnamesinin geçersizliği

Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında kiraya verene, kira sözleşmesinin bitiminde taşınmazın boşaltılmasını talep etme hakkı veren en güçlü belgelerden biridir. Ancak, bu belgenin hukuki geçerliliği çok sıkı şekil şartlarına ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına bağlıdır. Uygulamada çoğu taahhütname, bu şartlardan birinin eksikliği nedeniyle "geçersiz" kabul edilmekte ve kiraya verenler için ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır.

Bu yazıda, bir tahliye taahhütnamesini geçersiz kılan unsurları ve dikkat edilmesi gereken kritik hukuki noktaları detaylandıracağız.

1. Tahliye Taahhütnamesinin Temel Geçerlilik Şartları

Bir belgenin hukuken "tahliye taahhütnamesi" vasfını kazanabilmesi için TBK Madde 352/1 uyarınca şu şartları taşıması gerekir:

• Yazılı Olmalıdır: Sözlü olarak verilen tahliye sözleri hukuken geçersizdir.

• Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır: Gün/ay/yıl olarak net bir tarih içermelidir.

• Serbest İradeyle Verilmelidir: Kiracının üzerinde baskı veya korkutma olmamalıdır.

• Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmelidir: En kritik ve en çok dava konusu olan şart budur.

2. Taahhütnameyi Geçersiz Kılan Başlıca Sebepler

A. Kira Sözleşmesi ile Aynı Gün İmzalanması

Yargıtay hukuk genel kurullarının ve yerleşik daire kararlarının en net olduğu konu budur: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşmeden önce verilmişse geçersizdir. Hukuk mantığı şöyledir: Kiracı, henüz evi tutmadan veya sözleşme aşamasında, evi kiralayabilmek için mülk sahibinin dayattığı her türlü belgeyi imzalamak zorunda kalabilir. Bu durum kiracının "müzayaka (zor durum)" halinden faydalanmaktır. Geçerli bir taahhüt için, kiracının eve yerleşmiş olması ve üzerinden makul bir sürenin geçmiş olması gerekir.

B. Aile Konutu Şerhi ve Eşin Rızası (TBK 194)

Eğer kiralanan taşınmaz bir "aile konutu" ise, kira sözleşmesinde taraf olmayan eşin açık rızası alınmadan verilen tahliye taahhüdü geçersizdir. Eş, tahliye davası açıldığında konutun aile konutu olduğunu ileri sürerek taahhütnamenin iptalini isteyebilir.

C. Tarih Kısmının Boş Bırakılması (Beyaza İmza)

Uygulamada kiraya verenler genellikle tarih kısmı boş olan taahhütnameler imzalatır. Yargıtay’ın bu konudaki güncel görüşü şudur: "Boş kağıda veya tarih kısmı boş belgeye imza atan kişi, bu boşluğun daha sonra mülk sahibi tarafından doldurulacağını kabul etmiş sayılır." Ancak kiracı, bu boşluğun anlaşmaya aykırı doldurulduğunu (örneğin kira artış zamanında zorla doldurulduğunu) ispat ederse taahhütname geçersiz hale gelebilir. Bu ispat yükü oldukça zordur ve genellikle yazılı delil gerektirir.

D. Temsil Yetkisi Eksikliği

Taahhütname bizzat kiracı tarafından veya yetkili vekili aracılığıyla imzalanmalıdır. Şirketler söz konusu olduğunda imza sirkülerine uygun yetkilendirme şarttır. Birden fazla kiracı varsa, tüm kiracıların imzası bulunmayan bir taahhütnameye dayanarak tahliye gerçekleştirilemez.

3. İptal ve İtiraz Süreçleri

Geçersiz bir taahhütnameye dayalı olarak icra takibi (Örnek 14) başlatıldığında kiracının izlemesi gereken yollar şunlardır:

1. İmzaya ve Tarihe İtiraz: Kiracı, tebligatı aldıktan itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz etmelidir. Eğer imza kendisine ait değilse veya tarih sonradan tahrif edilmişse bu husus açıkça belirtilmelidir.
2. Menfi Tespit Davası: Taahhütnamenin baskı altında (ikrah) alındığı veya sözleşme ile aynı gün imzalatıldığı iddiasıyla taahhütnamenin iptali için dava açılabilir.

4. Kiraya Verenler İçin Tavsiyeler: Geçerli Bir Belge Nasıl Hazırlanır?

Riskleri minimize etmek için mülk sahiplerinin şu adımları izlemesi önerilir:

• Noter Onaylı Olmalı: Noterden alınan taahhütnameler "resmi belge" statüsündedir. İmzaya itirazı imkansız hale getirir ve icra sürecini hızlandırır.
• Süreye Dikkat: Kira sözleşmesinin imzalanmasından en az 15 gün veya 1 ay sonra taahhütnameyi alın.
• Teslim Tutanağı: Taşınmazı teslim ettiğiniz tarihi belgeleyen bir anahtar teslim tutanağı hazırlayın ki taahhüdün sonradan alındığı kanıtlanabilsin.

Sonuç

Tahliye taahhütnamesi, doğru kurgulandığında mülkiyet hakkını koruyan bir kalkan, hatalı hazırlandığında ise yıllar sürecek bir davanın sebebidir. Özellikle kira fiyatlarının hızla değiştiği günümüzde, bu belgenin geçerliliği her zamankinden daha kritik bir öneme sahiptir.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Her somut olayın özellikleri farklılık gösterebileceğinden, hak kaybına uğramamak adına uzman bir avukattan profesyonel destek alınması tavsiye edilir.